El cotitular que cumple con sus obligaciones puede reclamar sus derechos al otro deudor o a quien eventualmente le sustituya, pero no al banco
Cuando una pareja vive su idilio y va viento en popa parece que nada puede detenerla. Es la época de los proyectos comunes, de pequeños y grandes logros, en una palabra, de la felicidad. Pero cuando se acercan los nubarrones y, finalmente, estalla la crisis, todo cambia de repente. Entre muchas otras cosas, se tambalea también todo lo que la pareja había decidido compartir y las complicaciones derivadas de la gestión de los bienes en común pueden volverse infernales. Tal vez el proyecto que más empeño y esfuerzo económico ha requerido para uno o ambos sea esa vivienda sobre la que pesa la carga de una hipoteca, cuya cuota están pagando los dos conjuntamente. ¿Qué pasa con ella cuando uno de los dos cotitulares fallece, pide el divorcio o es autónomo y se declara en bancarrota? Lo más importante a retener en estos y otros casos, según los expertos, es que el cotitular que cumple con sus obligaciones puede reclamar sus derechos al otro deudor o a quien eventualmente le sustituya, pero no al banco.
“El préstamo hipotecario es por su naturaleza solidario”, explica Natalia López, letrada del despacho Maher Abogados. Esto quiere decir que cada uno de los deudores, los prestatarios, están vinculados a devolver la totalidad del préstamo y no solo su parte. “Cómo se pague la hipoteca, la cantidad de dinero que cada uno aporte para hacer frente a la cuota mensual o a lo largo de la vida del préstamo, son acuerdos privados entre los titulares, en los que el banco no interviene”, subraya. De esta forma, y según la nueva Ley de crédito inmobiliario que lleva en vigor algo más de un mes, la entidad que concedió el préstamo puede empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, si se acumulan 12 cuotas impagadas o el equivalente al 3% del capital durante la primera mitad de la vida de la hipoteca, o 15 mensualidades (o el 7%) de lo prestado cuando el impago ocurra en la segunda mitad. Poco importa si uno de los dos cotitulares sigue pagando religiosamente su cuota cuando el otro falla; el procedimiento se empieza porque ambos responden de forma solidaria de todo el préstamo y no solo de una parte.
Fallecimiento
La obligación de pagar la cuota, evidentemente, no se extingue cuando uno de los cotitulares de la hipoteca fallece. “Hay que tener en cuenta que, si el cotitular es también el único heredero del fallecido y acepta la propiedad en herencia, deberá hacerse cargo también de la hipoteca pendiente”, destaca el experto en finanzas, Ricardo Gulias. “En este caso el banco acepta tácitamente al nuevo propietario y no suele pedir garantías adicionales mientras se siga pagando la cuota”, añade.
Los problemas pueden surgir, sin embargo, cuando el heredero no es el otro cónyuge vivo. Si este es el caso, Gulias recomienda que el banco integre en el contrato de préstamo hipotecario al nuevo deudor, para que este asuma no solo la propiedad del bien en común con el otro cotitular, sino también la responsabilidad de pagar la cuota al banco.
Divorcio
En caso de divorcio las cosas son algo más complejas, sobre todo si el régimen matrimonial escogido por la pareja es el de gananciales. López propone este ejemplo: “Un matrimonio casado en régimen de gananciales adquiere una vivienda y para financiar la compra firman un préstamo hipotecario con una entidad bancaria. Años después se divorcian y en la liquidación de la sociedad de gananciales uno se adjudica la vivienda y el 100% de la hipoteca”. ¿Queda el otro liberado frente al banco? “La respuesta es no”, zanja López.
Según dictó varias veces el Tribunal Supremo, las condiciones del préstamo no pueden ser modificadas por una sentencia de separación o de divorcio, ya sea contenciosa o de mutuo acuerdo. “El banco conserva todas sus garantías, con independencia de los pactos a los que lleguen entre sí los cónyuges”, incide la abogada. De esta forma, si el cónyuge que se ha quedado con la propiedad y la hipoteca no paga la cuota, el banco podría no solo ejecutarla sino también hacer responder al otro con sus propios bienes.
Para dejar este tema bien cerrado, hay dos maneras. La primera, en palabras de López, será “acudir a la entidad donde tenemos la hipoteca y decirles que uno de los titulares se quiere quedar con la plena propiedad”. El banco analizará entonces nuestros ingresos y verá si podemos pagar. Si no es así, pedirá garantías adicionales, es decir, un nuevo titular, o un avalista, o dirá que no. Si acepta, hará una novación, lo que viene a ser un cambio en las condiciones de la hipoteca. Más concretamente, “se extinguirá la antigua división de la propiedad y se tributará entre el 0,75% y el 1,5% por AJD”, afirma López, quien agrega que “recientemente, el Tribunal Supremo ha dejado claro que solo pagaremos por la parte que nos adjudicamos”. Tampoco se pagará plusvalía por quedarnos esa parte y volvernos propietarios únicos y únicos deudores.
“Se han dado muchos casos de separaciones en los que el convenio ha adjudicado la propiedad a uno de los titulares, pero al no haber hecho la modificación ante el banco, aún figura también el otro como deudor, lo que le perjudica a la hora de pedir una nueva hipoteca”, relata López. Para evitar tener problemas en el futuro, este experto sugiere no extinguir la copropiedad (el llamado condominio) si no existe un pacto expreso de quitar al anterior titular de sus responsabilidades ante el banco.
La segunda opción sería cancelar la hipoteca y constituir una nueva en otra entidad. “Así nos aseguramos que desaparecemos como deudores y se nos extingue también la responsabilidad”, asevera López.
Bancarrota
Una vez más, si la pareja está casada, será importante saber si el régimen matrimonial es de gananciales o de separación de bienes. En el primer caso, en palabras de Gulias, “la crisis económica de nuestra pareja nos arrastrará a la ruina”, mientras que en el segundo, “las deudas solo afectarán al deudor, aunque se puede dar el caso de que, si nuestra pareja quiebra, embarguen su parte de nuestra propiedad, lo que dificulta una venta u otras acciones eventuales”.
López recurre una vez más a un ejemplo: “Imaginemos un matrimonio en el que uno de los cónyuges es mecánico en régimen de autónomo y adquiere un local para desarrollar su actividad. Para financiar la compra de ese local, pide un préstamo hipotecario. Al estar casado en gananciales, el otro cónyuge debe intervenir en el préstamo. Al cabo de los años, sin embargo, el negocio no va bien y no se pagan cuotas de la hipoteca. El otro cónyuge tiene que pagar las cuotas de la hipoteca si quiere evitar un procedimiento de ejecución y que le embarguen otros bienes, en su caso”.
Reclamación de derechos
Tanto en caso de fallecimiento como de divorcio o quiebra, el que cumple con sus obligaciones no podrá alegar ningún derecho frente al banco, pero sí ante el codeudor. “Se trata del llamado derecho de repetición, por el que la persona que haya pagado la parte que le correspondía al otro deudor podrá acudir a los tribunales para reclamarle las cantidades que haya soportado en su nombre, más los intereses”, explica López. Un derecho que no afecta solo a los préstamos hipotecarios sino que se puede extender también a cualquier situación en la que existen varias personas obligadas al pago y solo una o una parte de ellas lo soporta en su totalidad. Los recibos de agua, de comunidad de propietarios, el seguro de hogar, el IBI y la tasa de basuras son solo algunos de los ejemplos que menciona López al respecto.